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■敷金

敷金とは借りた部屋を退室する際に入居中に破損させてしまった部屋の設備を修理するための料金を入居前に先払いする、ということです。

先払いの理由としては、退室の際に料金を支払えないという事態を防ぎ、仕方なく大家さんが負担するといったことにならないようにするという意味合いがあります。

従って、敷金で修理、残った金額は返金されるということになります。
敷金なしという物件でも結局は設備を破損させていた場合は請求されるますので、「敷金なしの物件＝安い」とは一概には言えません。
また、敷金で補え切れなかった場合の料金は後で請求されます。
敷金の相場としては家賃の2～3か月分というところが多いでしょう。

■礼金

礼金とは入居する際、家主に対してお礼として支払われるお金のことです。
よって退室しても返金されることはありません。
地域によって、契約時のみ支払う場合、更新時にも支払う場合、礼金自体が無い、など様々です。
また、最近では礼金ゼロという物件も増えてきています。
礼金ゼロ物件の多くは、ある程度の築年数の経過している物件が多いです。
これは、新築物件に対抗するための措置、対策ですが新築にこだわらなければ「礼金ゼロ物件」は非常に魅力的な特典と言えるのではないでしょうか。
相場は家賃の1～2ヶ月分となっています。（地域によって違います）

■敷金と原状回復のガイドライン

敷金の役割は知っていても、入居中の汚破損に関してのガイドラインは知らない人が多いのが現状でしょう。
入居中の汚破損の程度や種類によって、賃貸人が保証すべきか賃借人保証すべきか責任が変わってきます。
それらを知らずに全ての汚破損の保証・請求をされてしまった、なんて事のないよう下記の一例に目を通しておいてください。

賃貸人負担…(貸主負担)

・部屋全体のハウスクリーニング(専門業者によるモノ)

賃借人が日常的に清掃(ゴミの除去、掃き掃除、拭き掃除、水周り、換気扇、レンジ周りの油汚れの除去等)を行っていた場合は、部屋のハウスクリーニングは次の入居者を確保するためのものであり、賃貸人負担とすることが妥当と考えられます。

・テレビ、冷蔵庫などの後部壁面の黒ズミ(いわゆる電気ヤケ)

テレビや冷蔵庫は通常一般的な生活を行う上で必需品であると考えられます。
それらの継続使用による電気ヤケは通常の使用ととらえるのが妥当であり、賃借人負担ではないと考えられます。

・浴槽、風呂釜等の取替え(破損等はしていないが、次の入居者確保のため行うもの)

物件の維持、管理上の問題であり賃貸人負担とするのが妥当と考えられます。

・タバコのヤニあと

喫煙自体は用法違反、善管注意義務違反にあたらず、クリーニングで除去できる程度のヤニについては、通常の汚破損の範囲であると考えられます。

賃借人負担…(借主負担)

・キャスター付きのイスなどによるフローリングの傷やへこみ

キャスターによるキズ等の発生は予測されることであり、賃借人としてはその使用にあたって十分な注意を払う必要があります。
発生させた場合、賃借人の善管注意義務違反に該当する場合が多いようです。

・壁等へのクギ穴、ネジ穴(重量物をかけるためにあけたもので、下地ボードの張替えが必要な程度のもの)

重量物の掲示などのためのクギ、ネジ穴は画鋲などのものに比べて穴は深く、範囲の広いため、通常の使用による損耗を超えると判断されることが多いとようです。

・フローリングの色落ち(賃借人の不注意で雨が吹き込んだ、などによるもの)

賃借人の善管注意義務違反に該当する場合が多いようです。

・台所の過度の油汚れ(使用後の手入れ不足の場合)

使用後の手入れが悪く、ススや油が過度に付着している場合、通常の使用による損耗を超えるもの判断されます

保証・負担すべきなのかどうかのボーダーライン、なんとなく見えてきたのではないでしょうか？
基本的に、生活をする上である程度必然的に生じるであろう汚破損に関しては賃貸人が負担。
過度な汚破損については賃借人が保証・負担するといった具合です。